Irama Srinivasan – Refinancing, Retirement Planning, Pension Income

மறுதலை அடமானம்

இராம சீனிவாசன்

ஒவ்வொருவருக்கும் பணி ஓய்வுக்குப் பிறகு ஏற்படும் பணத் தேவைக்காக 30 வயதிலிருந்தே சேமிக்க வேண்டும் என்ற கருத்து ஏற்றுக் கொள்ளப்பட்டிருக்கிறது.

இதற்காகவே பிரத்தியேக சேமிப்புக் கணக்குகள் அரசாலும், வங்கிகளாலும் வழங்கப்பட்டு வருகின்றன. முதியவர்களில் பலர் ஏழ்மையில் வாடும்போது அவர்களின் பொருளாதாரத் தேவைக்காக அரசு பல திட்டங்களை தீட்டியிருந்தும், அத்திட்டங்களால் பயன் பெற முடியாத சூழலில் பலர் உள்ளனர்.

இந்திய சமூகச் சூழலில், வீடு என்ற சொத்தை மட்டுமே வைத்துக்கொண்டு போதுமான வருமானம் இல்லாத முதியோர் பலர் உள்ளனர். உடைந்து வரும் கூட்டுக் குடும்பங்களால் இவர்கள் பொருளாதார ஆதரவு இல்லாமல் இருக்கின்றனர். இவர்களால் வீட்டை விற்று / அடமானம் வைத்து வாழ்க்கையை நடத்த முடியாது. ஏனெனில் வாழ்ந்து வந்த வீட்டின் மீது உள்ள பற்று, பிள்ளைகளுக்குத் தன் சொத்தின் ஒரு பகுதியையாவது விட்டுச் செல்ல வேண்டும் என்ற நோக்கம் உள்ளவர்களாக பல முதியோர்கள் உள்ளனர். இந்தச் சூழலில் “மறுதலை அடமானம்’ மிகப் பெரிய கொடையாக வந்துள்ளது.

வீடு போன்ற நிலையான சொத்துரிமை உள்ளவர்கள், பணி ஓய்வுக்குப் பிறகு தங்களின் வீட்டை “மறுதலை அடமானம்’ என்ற முறையில் அடமானம் வைத்து 15 ஆண்டுகள் வரை தொடர்ச்சியாக ஒவ்வொரு மாதமும் பணம் பெறும் வசதியை ஏற்படுத்தப் போவதாக மத்திய அரசின் “பட்ஜெட் 2007 – 08’ல் தெரிவிக்கப்பட்டிருக்கிறது.

இத்திட்டத்தை “தேசிய வீட்டு வங்கி’ செயல்படுத்தப் போவதாக உள்ளது. இதனைத் தொடர்ந்து, வீட்டுக் கடன் வழங்கும் பல வங்கிகள் இத்திட்டத்தைச் செயல்படுத்த முனையலாம். அமெரிக்கா, கனடா, இங்கிலாந்து போன்ற நாடுகளில் பல ஆண்டுகளாக இத்திட்டம் சிறப்பாகச் செயல்படுத்தப்பட்டு வருகிறது.

சாதாரண அடமானத்தில் கடன் பெறுபவர், கடன் தொகை முழுவதையும் ஒரே தவணையில் பெற்று, பின்பு முதல் மற்றும் வட்டியை சிறுகச் சிறுக மாதம்தோறும் செலுத்துகிறார். மறுதலை அடமானத்தில் கடன் பெறுபவர் கடன் தொகையைச் சிறுகச் சிறுக மாதம்தோறும் பெற்று, பின்பு முதல் மற்றும் வட்டியை ஒரே தவணையில் கடைசியில் திரும்பச் செலுத்துகிறார்.

தற்போது உங்கள் வீட்டின் மதிப்பு ரூ. 40 லட்சம். உங்களுக்கு வயது 60. அடுத்த 10 ஆண்டுகளுக்கு நீங்கள் உங்கள் வீட்டை மறுதலை அடமானமாக வங்கியில் வைக்கிறீர்கள்.

வங்கி உங்களுக்கு மாதம் ரூ. 10 ஆயிரம் தருவது எனவும், இதற்கான வட்டி 10 சதவீதம் என்றும் ஒப்புக் கொள்ளப்படுகிறது. 10 ஆண்டுகளின் முடிவில் நீங்கள் ரூ. 12 லட்சம் கடனாகப் பெற்றிருக்கிறீர்கள். இதற்கான வட்டி ரூ. 15 லட்சம் என்று வைத்துக் கொள்வோம். எனவே 10 ஆண்டு முடிவில் ரூ. 27 லட்சம் வங்கிக்குச் செலுத்த வேண்டும்.

இந்நிலையில் உங்கள் வீட்டின் மதிப்பு ரூ. 60 லட்சம் என்று உயர்ந்திருந்தால், வீட்டை விற்று, ரூ. 27 லட்சத்தை வங்கி எடுத்துக் கொண்டு மீதமுள்ள ரூ. 33 லட்சத்தை உங்களுக்குக் கொடுக்கும். மாறாக, நீங்கள் மீண்டும் ரூ. 33 லட்சத்திற்கு உங்கள் வீட்டை மறுதலை அடமானத்திற்கு வைக்கலாம் அல்லது எனக்குப் பணம் வேண்டாம், நான் இருக்கிறவரை, இவ்வீட்டில் இருக்கிறேன், நான் இறந்த பிறகு இவ்வீட்டை விற்றுக் கடனையும், வட்டியையும் எடுத்துக் கொள்ளுங்கள் என்று நீங்கள் வங்கியுடன் ஒப்பந்தம் வைத்துக் கொள்ளலாம்.

அடமான காலம் முடியும் முன்பே, வீட்டு உரிமையாளர் இறந்துவிட்டால், அதுவரை வழங்கப்பட்ட முதல் மற்றும் அதற்கான வட்டியை மட்டுமே எடுத்துக்கொண்டு மீதம் உள்ள தொகை அவரின் வாரிசுகளுக்குக் கொடுக்கப்படும்.

கணவன், மனைவி இருவரும் சேர்ந்து ஒரு வீட்டை “மறுதலை அடமானம்’ வைத்தால், இதில் ஒருவர் இறந்தால், மற்றவர் அடமானம் காலம் வரை தொடர்ந்து பணம் பெறலாம். அதற்குப் பிறகும் அவர் அவ்வீட்டில் வசிக்கலாம். இவ்விருவரின் இறப்புக்குப் பிறகே வீட்டை விற்று வங்கி தனக்குச் சேர வேண்டிய பணத்தை எடுத்துக் கொண்டு, மீதியை அவர்களின் வாரிசுகளுக்கு அளிக்கும்.

ஏற்கெனவே வீட்டின் மீது கடன் வாங்கியவர்கள் இத்திட்டத்தில் பங்கு பெற முடியுமா? முடியும். ஏற்கெனவே பெற்ற கடன் மற்றும் வட்டிக்கான தொகையை முதல் தவணையாகப் பெற்று, அதனை அடைக்க வேண்டும். அதன் பின்னர் மாதம்தோறும் ஒரு குறிப்பிட்ட தொகையைப் பெறலாம். ஆனால், முதல் தவணைக்கான வட்டியும், மாதம்தோறும் கணக்கிடப்பட்டு கடைசியில் பெறப்படும். மறுதலை அடமானத்தில் ஒருவர் மாதம்தோறும் பெறும் பணத்தின் அளவு அவர் சொத்தின் மதிப்பு, வயது, வட்டிவீதம் போன்றவற்றைப் பொறுத்தே அமையும். ஒருவரின் சொத்து மதிப்பு அதிகமாக இருப்பின், அவரின் வயது அதிகமாக இருப்பின், (ஏனெனில், அவருக்கு மிகக் குறைந்த ஆண்டுகள் மட்டுமே பணம் கொடுக்க வேண்டியிருக்கும்), வட்டிவீதம் குறைவாக இருப்பின் அவர் மாதம்தோறும் பெறும் பணத்தின் அளவு அதிகமாக இருக்கும்.

இந்தியாவில் வாழ்நாள் நீட்டிப்பு அதிகமாகிக் கொண்டே இருக்கிறது. ஆகவே, பணி ஓய்வுக்குப் பிறகு பலர் நீண்ட நாள்கள் வாழ்கின்றனர். இன்றைய சூழலில் வீடு மட்டுமே ஒருவரின் வாழ்நாள் சேமிப்பாக உள்ளது. பணி ஓய்வூதியம் கூட போதுமானதாக இல்லை.

எனவே, “மறுதலை அடமானம்’ முறையை மிக முக்கியத் திட்டமாக அரசு செயல்படுத்த வேண்டும். மேலும், இத்திட்டத்தில் கடன் பெறும் முதியவர்களுக்குக் குறைந்த வட்டியில் கடன் கொடுத்தால் மட்டுமே அவர்களின் பொருளாதாரத் தேவையைப் பூர்த்தி செய்ய முடியும்.

(கட்டுரையாளர்: மாநிலத் திட்டக்குழு உறுப்பினர்).

Money Lending practices – Checks, Loans, Accounting Backgrounder

போலி காசோலைகளும் தொடர் வழக்குகளும்

ப. முத்தையன்

இந்தியாவில் பணமாற்று முறையில் முதலில் தோன்றிய முறை “கைமாத்து’ அல்லது “கைமாற்று.’

ஒரு நபர் தெரிந்த ஒரு நபருக்கோ அல்லது தெரிந்த நபர் அறிமுகப்படுத்தும் மற்றொரு நபருக்கோ நம்பிக்கை நாணயத்தின் பேரில் நேரிடையாக பணம் கடனாகக் கொடுப்பதுதான் கைமாற்று. வாய்வழி உத்தரவாதம்தான் பெரிதாக மதிக்கப்பட்டது.

பணத்திற்கு வட்டி தர வேண்டுமா, வேண்டாமா என்பது இரு நபர்களின் உறவையும் கால அளவையும் பொறுத்தது. குறுகிய கால கடனுக்கு வட்டி பெரும்பாலும் கிடையாது. காலங்கடந்த தொகைக்கு வட்டி வாங்கப்பட்டது. கைமாற்று முறையில் மாற்றம் ஏற்பட்டு பின்னர் புரோ நோட்டு அல்லது கடன் உறுதிச் சீட்டு எழுதிக்கொடுத்து பணம் வாங்கும் முறை புழக்கத்தில் வந்தது. பொதுவாக புரோ நோட்டு மூன்று ஆண்டு காலக்கெடுவிற்கு உட்படுத்தப்பட்டு வட்டி விகிதம் நிர்ணயிக்கப்பட்டது. முழுத் தொகையையும் செலுத்த முடியாதபோது ஒரு சிறு தொகை வரவு வைக்கப்பட்டு மீண்டும் மூன்று ஆண்டு காலத்திற்கு கெடு நீட்டிக்கப்படுவதும் அல்லது அசலும் வட்டியும் சேர்த்து பழைய “புரோ நோட்டை’ ரத்து செய்து புதிய “புரோ நோட்’ எழுதும் முறையும் பழக்கத்தில் வந்தது.

பணம் முழுவதையும் வேறு ஒரு நபரிடமிருந்து பெற்றுக் கொண்டு அவர் பெயருக்கு “புரோ நோட்டை’ மாற்றிக் கொடுக்கும் பழக்கமும் வந்தது. பணத்தைப் பெற முடியாதபோது வழக்குகள் மூலம் பணம் பெறப்பட்டது. தொடர்ந்து வெற்றுப் “புரோ நோட்’டில் கையெழுத்து வாங்குவதும் நிதி நிறுவனங்கள் “செக்யூரிட்டிக்காக’ ஒன்று அல்லது இரண்டு மூன்று “புரோ நோட்டு’களில் கையெழுத்து வாங்குவதும் அதை வைத்து போலி வழக்குகள் தொடர்வதும் வழக்கமாகின.

எனவே கடன் பெற்றோர் பட்ட, படும் அவதிகள் சொல்லி மாளாது. அசல் என்றுமே தீராது, வட்டி தான் குட்டி போட்டுக் கொண்டே இருக்கிற சூழ்நிலைகளும் கந்து வட்டி, மீட்டர் வட்டி, ஸ்பீடு வட்டி, பண மாற்று முறைகளில் தோன்றின. அரசும் பல சட்டங்களை இயற்றிக் கடன் நிவாரணம், வழக்குகள் பைசல் என்று ஆணையிட்டாலும் பணம் கொடுப்பவர்கள், பணம் பெறுபவர்களைப் படுத்தும் பாட்டை ஏட்டில் சொல்ல இயலாது.

இக் கொடுமைகளைக் களைய அரசு வங்கிகளும் தனியார் வங்கிகளும் பொது மக்களுக்குக் குறைந்த அல்லது நிர்ணயிக்கப்பட்ட வட்டி விகிதத்தில் கடன் வழங்க ஆரம்பித்தன. வீட்டுக்கடன், கல்விக்கடன், தனி நபர் கடன், பொருள்கள் வாங்கக் கடன் என்று வழங்க ஆரம்பித்தன. வங்கிகள் பெருகப் பெருக, காசோலை முறை அமலுக்கு வந்தது. இம்முறை அமலுக்கு வந்ததும் பல நிறுவனங்களும் கடனுதவி அமைப்புகளும் 12, 24, 36 என எண்ணிக்கைகளில் பின் தேதியிட்ட காசோலைகளை வாங்கிக் கொண்டு, இரு சக்கர வாகனங்கள், நான்கு சக்கர வாகனங்கள் வாங்கக் கடன் வழங்க ஆரம்பித்தன.

இம்முறை புழக்கத்தில் வர வர வங்கிகள் அல்லது பிற நிதி நிறுவனங்களும் தாராளமாகக் கடன்களைக் கவர்ச்சி சலுகைகளில் வழங்க ஆரம்பித்தன. தவணை தவறிய கடன்களை வசூலிக்கவும் வாகனங்களை ஏலத்தில் கொண்டு வரவும் காசோலை மோசடி வழக்குகள் மாற்று முறை ஆவணச் சட்டம் மூலம் நீதிமன்றத்தில் தாக்கல் செய்யப்பட்டன.

இம்முறை புழக்கத்தில் வளர வளர தனி நபர்களும் காசோலைகள் பெற்றுக் கொண்டு மற்ற நபர்களுக்கு பணம் கடனாக வழங்க ஆரம்பித்தனர். குறிப்பாக ஓர் அரசு அலுவலர் அல்லது நிரந்தர வருமானம் உள்ள ஊழியர் வங்கிக் கணக்குகள் தொடங்கி காசோலை வசதி பெற்று சுலபமாகக் கடன் வாங்க முடியும். இம்முறையில் அவர்கள் பணம் கடனாகப் பெறும் போது காசோலைகளை பின் தேதியிட்டுக் கொடுப்பது வழக்கம். காசோலைகள் நிரப்பப்படாமல் இருப்பதும் உண்டு.

பணம் கொடுக்க முடியாத போதும் அல்லது கொடுத்து முடித்த போதும் காசோலைகள் உயிர் பெற்று விடுகின்றன. பல பேராசை பிடித்த நிதி நிறுவனங்களும் தனி நபர்களும், கந்து வட்டிதாரர்களும் இந்த காசோலைகளை வேண்டும் தொகைக்குப் பூர்த்தி செய்து மாற்றுமுறை ஆவணச் சட்டப் பிரிவு 138ல் வழக்குத் தொடர்ந்து விடுகின்றனர்.

கையெழுத்து மறுக்கப்படாத போது இவ்வழக்குகளில் முதலாளிகளுக்கு சாதகமாக தீர்ப்புகள் அமைந்து விடுகின்றன. அப்போது பணமே வாங்காத போதும் அல்லது குறைவான பணமே பெற்றபோதும் பெரிய கடன் சுமைக்கு எதிரிகள் தள்ளப்பட்டு சிறைத் தண்டனை மற்றும் அபராதத் தொகைக்கும் உட்படுத்தப்படுகின்றனர்.

எதிரிகளுக்குப் பணம் செலுத்தும் தகுதி உண்டா அல்லது பெரும் பணம் பெறும் சூழ்நிலை உண்டா என்று நீதிமன்றங்கள் ஆராய்வதில்லை. காசோலை நிரூபிக்கப்பட்டால் போதும். சுமார் எட்டாயிரம் ரூபாய் மாத சம்பளம் பெறும் ஊழியர் ஒரு லட்சத்திற்கான காசோலை வழக்கை எதிர்நோக்கும் சூழ்நிலைகளும் அமைந்து விடுகின்றன. ஊழியரின் சேமிப்புக் கணக்கில் நிலுவைத் தொகையே ஒரு சில ஆயிரத்தைத் தாண்டாதபோது எவ்வாறு ஒரு லட்சத்திற்கு பூர்த்தி செய்யப்பட்ட காசோலை கொடுக்க முடியும் என்ற கேள்வியே எழுவதில்லை.

கையெழுத்து, வழங்கப்பட்ட காசோலை, வங்கி அதிகாரிகளின் சாட்சியம், மனுதாரர் சாட்சியம் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்டு வழக்குகள் பைசல் செய்யப்படுகின்றன. இதனால் பல போலி, மோசடியான காசோலைகள் நீதிமன்றத்தில் தாக்கல் செய்யப்பட்டு வழக்குகள் தொடரப்பட்டு ஏராளமான அப்பாவிகள் இன்னல்களுக்கு ஆளாகின்றனர். இதை எவ்வாறு தடுக்க முடியும்?

சேமிப்புக் கணக்குகள் தொடங்கும்போது ஊழியர் வாங்கும் சம்பளம் அல்லது சேமிப்புக் கணக்கில் செலுத்தப்படும் தொகையைப் பொறுத்து காசோலைகள் வழங்கப்பட வேண்டும். உதாரணத்திற்கு ஓர் ஊழியரின் மாத வருமானம் ரூபாய் பத்தாயிரம் என்றால் அவரின் ஆண்டு வருமானம் ரூபாய் ஒரு லட்சத்து இருபது ஆயிரம். எனவே அந்த ஊழியருக்கு சுமார் 12 காசோலைகள் மட்டும் வழங்கப்பட வேண்டும். அதுவும் ஒவ்வொரு காசோலையும் பத்தாயிரம் ரூபாய்க்கு மிகாமல் என்று குறிப்பிடப்பட்டு 12 காசோலைகள் மட்டுமே வழங்கப்பட வேண்டும். அவ்வாறு வழங்கப்பட்டால் காசோலைகளைப் பூர்த்தி செய்யாமல் கொடுத்தாலும், ரூபாய் பத்தாயிரத்திற்கு மேல் அதன் மதிப்பு ஏறாது.

ஒவ்வொரு காசோலையும் ஒரு குறிப்பிட்ட காலக்கெடுவுக்கு உட்படுத்தப்பட்டு அச்சடிக்கப்பட வேண்டும் அல்லது முத்திரை இடப்பட வேண்டும். வங்கிகளே முத்திரை அல்லது சீல் இட்டு விட்டால் அக் காசோலைகளை எக்காலத்திலும் பயன்படுத்தும் முறை தானாகவே ஒழிந்துவிடும். புதியதாக, காசோலை வேண்டுமென்றால் பழைய காசோலைகளை ரத்து செய்துவிட்டு மீண்டும் காலக்கெடுவுக்கு உட்படுத்தப்பட்டு வழங்கலாம். அவ்வாறு செய்தால் பணப் பரிமாற்றம் அல்லது பட்டுவாடா செய்த அல்லது செய்யப்பட்ட தேதியின் முக்கியத்துவமும் உண்மையும் தெரிந்து விடும்.

எந்த ஒரு வங்கியும் வழங்கும் தேதியையும் காலக்கெடு (குறைந்தபட்சம் ஆறு மாதம்) தேதியையும் அதிகபட்ச தொகையையும் குறிப்பிடாமல் காசோலைகளை வழங்கக்கூடாது. இதற்குத் தகுந்தாற்போல் மாற்று முறை ஆவணச் சட்டப் பிரிவுகள் திருத்தம் செய்யப்பட வேண்டும். வங்கிக் கணக்கு (பாஸ்) புத்தகங்களில் இவ்விவரங்கள் பதியப்பட வேண்டும். இவ்வாறு செயல்பட்டால் போலியான வழக்குகள் எதிர்காலத்தில் தோன்றாது.

மேலும் நிதி நிறுவனங்களும் தனியாரும் ஓர் ஆண்டு, இரண்டு ஆண்டு என்று ஒரேயடியாக வங்கிக் காசோலைகளை வாங்கி இருப்பு வைத்துக் கொண்டு பணப் பரிமாற்றம் செய்ய முடியாது. மேலும் பரிசீலனைக் கட்டணம், அபராத வட்டி என்று காலத்தை நீட்டிக்க முடியாது. கடன் பெறும் நபர்களும் தன்னால் தொகையைச் செலுத்த முடியுமா என்று யோசித்துச் செயல்பட முடியும். ஆறு மாத காலத்திற்குள் வாங்கப்பட்ட காசோலைகள் திரும்பி வந்தாலோ அல்லது போதிய பணம் வங்கிக்கணக்கில் இல்லை என்றாலோ வங்கிகள் மீண்டும் காசோலைகள் வழங்கக் கண்டிப்பாக மறுக்கலாம். இம்முறை உபரிச் செலவையும் வீணான ஆடம்பரப் பொருள்கள் வாங்கும் செலவையும் கண்டிப்பாகக் குறைக்கும்.

அரசும் வங்கித் துறையும் இதைப் பரிசீலிக்குமா? சட்டத்திருத்தம் ஏற்பட்டால் பல அப்பாவிகள் காப்பாற்றப்படுவர்.

(கட்டுரையாளர்: சென்னை உயர் நீதிமன்ற வழக்கறிஞர்).